Продажа недвижимости, купленной в браке: как отразить в форме 270.00

Коротко о главном

Купили квартиру в браке — получили не просто жильё, а два равных независимых права на него. Пока дом стоит, вопросов обычно нет. Вопросы появляются в момент продажи: операция одна, а налоговых обязательств у супругов два, и декларация 270.00 показывает только одно из них.

Именно здесь возникает первая ошибка: продавший супруг подаёт сделку целиком на себя, а налоговая спустя время возвращает ему — или, что встречается чаще, его супругу — доход от реализации половины квартиры. Формально налоговый орган прав: по соглашению об установлении права собственности квартира является общей, и при её реализации каждый из супругов выступает самостоятельным налогоплательщиком по части своего имущества, а сумма дохода каждого определяется пропорционально его доле.

Вторая ошибка стоит дороже. Собственники нередко вписывают в декларацию всю цену квартиры как расход — мол, декларация «про сделку», значит и суммы общие. На деле расходы каждого ограничены его долей, и завышенный расход превращается в заниженную налоговую базу, а это уже другая ошибка — в сторону доплаты.

Ниже разберём, как определить свою долю, как разделить расходы, от какой даты отсчитывать срок владения и когда налог не начисляется вовсе. Общая механика подачи 270.00 — от статуса участника декларирования до автозаполнения в ИСНА — собрана в статье «Форма 270: всеобщее декларирование — пошаговая инструкция».

Кто декларирует продажу совместной недвижимости

Правило одно, и оно определяет всё остальное: при реализации общей недвижимости супруги выступают самостоятельными плательщиками по долям. У каждого — своя налоговая база и свой доход.

Отсюда три практических вывода.

Продаёт один — отвечает один. Договор и расчёт проходят по одному лицу. Этот супруг показывает в декларации 270.00 свой доход от реализации своей доли и свои расходы на её приобретение. У второго супруга в этой сделке нет ни дохода, ни расходов.

Доход второго супруга возникает только при отдельной сделке с ним. Если договор оформлен на обоих супругов как на продавцов, каждый декларирует свою часть самостоятельно.

Смена формы сделки не меняет статус. Дарение доли между супругами дохода у одаряемого не создаёт, но последующая продажа квартиры третьему лицу остаётся реализацией: прирост стоимости считается по общим правилам.

Как делить стоимость покупки и расходы

Ключевой принцип: расходы при калькулировании налоговой базы определяются на основании документов, подтверждающих расходы налогоплательщика на приобретение имущества.

Отсюда два вопроса: какая часть расходов относится к вам и какие расходы вообще можно учесть.

Доля — половина. Если иное прямо не следует из документов, каждый супруг считается собственником половины имущества. Размер доли меняется соглашением об определении долей, и тогда расходы распределяются по нему — но соотношение нужно уметь подтвердить документом.

В расходы идут только подтверждённые траты. Цена по договору купли-продажи, расходы на ремонт и содержание, расходы на приобретение земельного участка и возмещение вреда, причинённого при приобретении имущества, — типовой перечень. Неотделимые улучшения без оформленных и подтверждённых документами ремонтных работ к расходам не принимаются.

Общие траты делятся поровну, если нет доказанного вклада. Квартира не делится автоматически пополам только потому, что куплена в браке: если один супруг внёс больше, документально подтверждённую разницу можно отнести на его долю. Отсутствие доказательств работает против декларанта.

Имущество, полученное по наследству или в дар, считается иначе. Если квартира досталась по наследству, стоимость определяется актом оценки на дату регистрации права собственности. Не сделали заранее — оценку можно заказать и позже, но она должна быть готова к сроку подачи декларации. Без акта оценки расходы в части стоимости подтвердить нечем.

Удержание налога покупателем не отменяет декларацию. Удержание ИПН у источника выплаты в момент купли-продажи и обязанность подать 270.00 — разные вещи. Если вы участник всеобщего декларирования, декларация подаётся в любом случае, а удержанный налог участвует в расчёте итоговой суммы.

Срок владения: от какой даты считать

Это самый чувствительный момент в сделке, и ошибка здесь стоит дороже всего остального.

Отсчёт идёт от даты государственной регистрации права собственности, а не от даты договора и не от даты полной оплаты. И если квартира была совместной, у каждого супруга своя дата регистрации — считать нужно по вашей.

Порог зависит от года регистрации. Для жилья, право собственности на которое зарегистрировано до 1 января 2026 года, действует прежний порог — 12 месяцев с даты регистрации. Для объектов, зарегистрированных после 1 января 2026 года, порог уже 24 месяца. Именно поэтому дату регистрации по договору надо смотреть в первую очередь: одна и та же квартира, купленная в том же браке, попадает в разные правила в зависимости от года регистрации.

Налоговый кодекс 2026 года поднял минимальный срок. По новому Налоговому кодексу срок владения жильем, необходимый для освобождения от ИПН при продаже с приростом стоимости, увеличен с одного года до двух. Отсюда практическое следствие: квартира, проданная в 2026 году, не всегда освобождается только потому, что «прошёл год».

Для коммерческой недвижимости льготы по сроку нет. Если квартира использовалась под офис, сдачу или иную предпринимательскую деятельность, имущественный доход может возникнуть независимо от того, сколько лет вы владели объектом. Здесь вывод противоположный: отсутствие льготы — само по себе не ошибка.

Проверяйте дату, а не срок «на словах». Свидетельство о праве собственности и выписка из реестра показывают дату государственной регистрации. Устные заверения риэлтора о том, что «всё точно больше двух лет», налоговый орган не принимает.

Сколько налога считать

Если имущественный доход всё же возник, применяется прогрессивная шкала индивидуального подоходного налога.

• 10% — при доходе, не превышающем 8 500 МРП;
• 15% — с суммы, превышающей 8 500 МРП, по правилу ст. 363 НК РК.

Налоговая база — прирост стоимости, то есть положительная разница между ценой реализации вашей доли и вашими расходами на её приобретение. Пример: квартира стоила 80 млн ₸, продана за 110 млн ₸, супруги платили поровну. Прирост по всей квартире — 30 млн ₸, но у продавшего супруга доход — 15 млн ₸ (половина цены реализации), расходы — 40 млн ₸ (половина цены покупки), и налог считается от 15 миллионов, а не от 30.

Декларация 270.00 за 2025 год представляется не позднее 15 сентября 2026 года, а налог по ней уплачивается до 25 сентября. С 31 марта 2026 года форма заполняется в новом Кабинете налогоплательщика ИСНА на knp.kgd.gov.kz; вопросы по его работе принимает служба поддержки knpsd@ecc.kz.

Типовые ошибки

Вся квартира в одной декларации. Самая частая ошибка: договор на одного супруга, в декларации — полная цена реализации и полная цена покупки. И доход, и расход при этом взяты по всей квартире вместо половины, поэтому база по вашей доле оказывается завышенной вдвое: переплата налога и спор с налоговым органом почти гарантированы.

Доход второго супруга «дописан» отдельно. Иногда наоборот: в декларации появляются две суммы по одному договору. Если договор оформлен на одного продавца, у второго супруга дохода по сделке нет — вносить ему нечего.

Срок владения посчитан от договора. Договор купли-продажи заключён в марте, а право собственности зарегистрировано в сентябре. Для налога важен второй срок.

Льгота применена к коммерческому объекту. Продали помещение, которое сдавали в аренду, и заявили освобождение по сроку владения. Для предпринимательской недвижимости правило другое.

Расходы без документов. Устное «ремонт делали за свои» при отсутствии чеков и актов не уменьшает базу.

FAQ

Частые вопросы

Нужно ли подавать форму 270.00, если я продал квартиру, а супруг в сделке не участвовал?

Подаёте только вы — за свою долю. У второго супруга в этой сделке дохода от реализации не было: сделка прошла по вашему договору и расчёту. Отдельно его долю никто не продавал, поэтому декларировать ему нечего. Вам при этом нужны документы, подтверждающие право собственности на половину квартиры — свидетельство о браке и соглашение об определении долей.

Мы покупали квартиру в браке, а вкладывались по очереди. Как делить расходы?

Пропорционально фактическим вкладам, если они подтверждены документами: платёжными поручениями, расписками, выписками по счёту. Если доказать разницу нельзя, расходы делятся поровну. В декларацию вносятся только ваши расходы — не вся стоимость квартиры.

Квартира зарегистрирована в 2019 году, продаю в 2026-м. Плачу ли ИПН?

Право собственности зарегистрировано до 1 января 2026 года, поэтому для этого объекта действует порог в 12 месяцев с даты регистрации — он давно истёк. Если иных оснований для дохода нет, ИПН не возникает. Дело в том, что новый Налоговый кодекс поднял минимальный срок владения жильем до двух лет, но для объектов с более ранней регистрацией сохраняется прежнее правило.

Срок владения считать от договора или от регистрации права собственности?

От даты государственной регистрации права собственности. У супругов эти даты могут различаться, поэтому каждый считает свой срок самостоятельно по своему свидетельству о регистрации. Дата договора и дата полной оплаты на срок владения не влияют.

Продали квартиру, налог не удержали. Когда платить?

Если покупатель не удерживал налог, вы рассчитываете его самостоятельно в декларации 270.00: представить её нужно не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 25 сентября. Отдельной «апрельской» обязанности по такой продаже нет.

Источники и дата проверки